Crédito y Gestión de la Deuda

Hasta hace unos años, las entidades de crédito no solían conceder cantidades más allá del 80% del valor de tasación de la vivienda que se quería comprar. Pero el encarecimiento de las viviendas ha producido que cada vez más gente necesite más de ese 80 %.

Además, el ahorro familiar ha ido disminuyendo, por lo que poca gente contará en sus arcas con ese 20% restante. A lo que habrá que sumar gastos e impuestos.

Aunque por definición un crédito hipotecario tenga como garantía la propiedad adquirida con él, los bancos no quieren quedarse con las viviendas de quienes no pueden pagar si pueden evitarlo. Su beneficio radica en cobrar intereses el mayor tiempo posible. Por ley, las hipotecas de hasta el 80% del valor de tasación no se verán afectadas por otra garantía que no sea la misma propiedad.

Cuando se pide un crédito por valor superior al 80% del valor de tasación de la vivienda

Pero por las circunstancias que antes hemos comentado, mucha gente se ve obligada a pedir más de un 80% del valor de tasación, para afrontar el pago de la vivienda y los gastos que conlleva su compra, así como muebles, electrodomésticos, etc.

En estos casos, las entidades piden un avalista, que responda con sus propiedades (aval) en caso de que el titular del crédito no atienda los pagos. Esto supone que hay que involucrar a familiares o amigos, en una situación embarazosa para ambos. También alguien que compra una segunda vivienda puede verse obligado a avalar con la primera esa nueva adquisición.

Pero hay personas que carecen de posesiones previas y no cuentan con familiares ni personas de confianza en el país que le sirvan de avalistas, aunque se encuentren en situación de solvencia económica. Este hecho hace que una gran cantidad de personas no pudiera tener acceso a la compra de una vivienda, con lo que los bancos perdían además un nicho de negocio importante.

Hipotecas sin aval que superan el 80% del valor de tasación de la vivienda a adquirir

Por ello, las entidades pueden conceder Hipotecas sin aval aunque se supere el 80% del valor de tasación de la vivienda a adquirir. De hecho, suelen llegar incluso al 120% de ese valor.

A cambio, las entidades obligarán al cliente a suscribir un seguro que cubra el impago de las cuotas. Así, las cuotas mensuales se compondrán de tres pagos sumados: principal, intereses y seguro. Este hecho puede influir negativamente en nuestro nivel de solvencia futuro, porque a cambio de no presentar avalistas habremos de hacer frente a una apreciable subida de las cuotas, correspondiente al importe del seguro. Por ello los plazos de devolución son amplios, hasta 40 años, lo cual hace que los pagos sean más asequibles y compensen la subida por el coste del seguro. Y también esa prolongación en el tiempo hace que la operación resulte rentable para la entidad.

Pero no suele haber hipotecas sin aval como productos específicos generalizados en todas las entidades. Más bien se estudian los casos concretos y sus particularidades. Porque aún con el seguro y la propiedad como garantías, los bancos sólo concederán estos préstamos si creen que su cliente mantiene un cierto nivel de solvencia.

Por ejemplo, como norma general, no se conceden hipotecas cuyas cuotas resultantes excedan el 30% de los ingresos mensuales del cliente. Y teniendo en cuenta otros préstamos que pueda estar pagando (coche, tarjetas, etc.). Además, se podrán imponer una serie de condiciones, como que el cliente sea funcionario o tenga contrato indefinido en una empresa mediana o grande, etc. Si de por sí las condiciones para contratar una hipoteca suelen ser estrictas, en el caso de las hipotecas sin aval lo suelen ser más aún.

En cualquier caso, la práctica habitual de las entidades bancarias es la de solicitar (más bien exigir) un avalista para operaciones superiores al 80% del valor de tasación, antes que constituir una hipoteca sin avalista pero asegurada.